滞納賃料を支払ってもらいたい
賃貸アパートのオーナーです。借家人が賃料を支払ってくれず、私からの支払督促にも全く反応がありません。支払ってもらうにはどうしたらよいでしょうか。
当事者間での話合いでは解決しないようでしたら、代理人弁護士名義での内容証明郵便で支払を請求することが考えられます。
- 弁護士名での内容証明郵便の発信
- 30,000円（税込33,000円）(*1)
（連絡先、財産の所在などの調査を伴う場合は100,000円（税込110,000円））
- 交渉手数料
- 相⼿⽅と弁護⼠との間で交渉が発⽣した場合
業務時間1時間あたり30,000円（税込33,000円）(*2)
（交渉・事前準備・事後報告などに要した時間に応じてご精算。多くの場合120,000円～210,000円（税込132,000円～231,000円。4時間～7時間）程度です）
- 終了時報酬
- 内容証明郵便または交渉により未払賃料の全部または一部が回収できた場合に、回収金額（経済的利益）を基準として計算します。
・3,000,000円以下の場合 経済的利益の16%（税込17.6%）
・3,000,000円～30,000,000円の場合 経済的利益の10%+180,000円（税込11%+198,000円）
・30,000,000円～300,000,000円超の場合 経済的利益の6%+1,380,000円（税込6.6%+1,518,000円）
・300,000,000円超の場合 経済的利益の4%+7,380,000円（税込4.4%+8,118,000円）
賃借人に退去を求めたい
土地建物を親の代から工場として貸しているのですが、最近賃料の支払が滞りがちで、連絡も付きづらい状況になっています。ずっとこの状態が続くようなら、退去いただきたいです。
賃借人が退去に応じない場合、地方裁判所において賃料支払と建物明渡を求める裁判を行い、強制的に退去させる手続を利用することが解決策になります。
- 交渉・調停・訴訟の着手金
- 200,000円（税込220,000円）(*3)
- 中間金
- 裁判外での交渉 0円（着手金に含まれます）
保全手続（仮差押、仮処分）を申し立てる場合 手続1件につき200,000円（税込220,000円）
調停または裁判（訴訟）に移行する場合 第1審（地裁）判決後に控訴審（高裁）に移行する場合 控訴審（高裁）判決後に上告審（最高裁）に移行する場合 それぞれ200,000円（税込220,000円）
着手後2年経過後も手続が継続する場合 2年経過ごとに200,000円（税込220,000円）
- 終了時報酬
- 明渡完了時に200,000円（税込220,000円）（居住用建物）または500,000円（税込550,000円）（事業用土地建物）
＋回収できた賃料(*4)の20%（税込22%）
不動産賃貸・管理・仲介について定期的に法律相談したい
複数の賃貸不動産を運用しています。借地借家法、宅建業法などの法律についてよく分からないことが多いので、弁護士に電話やメールで定期的な法律相談に乗ってもらえないでしょうか。
毎月定額での顧問契約を締結いただければ、担当者の出先からの電話相談や、メールでの相談にもタイムリーにご回答します。Chatworkを活用し、担当者の移動時間・すきま時間にスマートフォンのチャットアプリで相談できる仕組みを導入している顧問先もあります。
- 不動産オーナー・仲介会社向け顧問契約
（1か月あたり合計2時間程度の電話・メール・チャット相談） - 30,000円／月（税込33,000円／月）(*5)
マンション管理について定期的に法律相談したい
マンション管理組合の理事長です。管理費滞納者への対応、定時総会・理事会の運営、管理規約の解釈、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）などの法律についてよく分からないことが多いので、弁護士に電話やメールで定期的な法律相談に乗ってもらえないでしょうか。
毎月定額での顧問契約を締結いただければ、日常的な相談や、議事録などの内容確認・修正をお受けいたします。ご相談方法も、電話、メール、Chatwork、Zoomなどからお選びいただけます。
- マンション管理組合向け顧問契約
（1か月あたり合計2時間程度の電話・メール・チャット相談、議事録などの確認） - 30,000円／月（税込33,000円／月）(*5)
土地の境界紛争を解決したい
土地の境界をめぐって、隣地とトラブルになっています。境界合意書が交わされていない場合に、土地の境界を決めるにはどうすれば良いでしょうか。
弁護士を代理人として、法務局に筆界特定制度の利用を申し立てるか、裁判所に筆界確定訴訟を提起することが考えられます。宅地であれば、境界標となる境界木・石杭・コンクリート杭、農地であれば畦畔（けいはん）が有力な証拠となります。これら以外にも、土地の分筆時などに作成される地積測量図、過去における所有者間のやりとり、公図の内容、塀や排水溝の位置などが意味を持つこともあります。
- 着手金
- 150,000円（税込165,000円）(*6)(*7)（関係者の相続人の範囲の調査を伴う場合は250,000円（税込275,000円））
- 中間金
- 裁判外での交渉 0円（着手金に含まれます）
筆界特定制度または調停に移行する場合 150,000円（税込165,000円）
裁判（筆界確定訴訟）に移行する場合 250,000円（税込275,000円）
第1審（地裁）判決後に控訴審（高裁）に移行する場合 控訴審（高裁）判決後に上告審（最高裁）に移行する場合 それぞれ200,000円（税込220,000円）
着手後2年経過後も手続が継続する場合 2年経過ごとに200,000円（税込220,000円）
- 終了時報酬
- 手続終了時に350,000円（税込385,000円）
住宅の欠陥について、業者に補修か損害賠償を求めたい
工務店に新築住宅を建築してもらいましたが、引渡し後すぐに雨漏りが始まりました。欠陥住宅ですので天井の工事の補修を求めたいのですが、どのように進めればよいでしょうか。
まずは雨漏りの原因を特定する必要がありますので、現地調査を行うことを検討しましょう。調査の結果を踏まえて、工務店に対して損害賠償に向けた交渉を進めていくことになります。
- 着手金
- 300,000円（税込330,000円）(*6)(*8)
- 中間金
- 現地調査の立会、裁判外での相手方との交渉
0円（着手金に含まれます）
調停またはADRに移行する場合 裁判（訴訟）に移行する場合 それぞれ300,000円（税込330,000円） 調停またはADRから裁判（訴訟）に移行する場合 第1審（地裁）判決後に控訴審（高裁）に移行する場合 控訴審（高裁）判決後に上告審（最高裁）に移行する場合 それぞれ300,000円（税込330,000円） 着手後2年経過後も手続が継続する場合 2年経過ごとに300,000円（税込330,000円）
- 終了時報酬
- 手続終了時に、経済的利益(*9)を基準として計算します。
・3,000,000円以下の場合 480,000円（税込528,000円）（結果・金額にかかわらず）
・3,000,000円～30,000,000円の場合 経済的利益の10%+180,000円（税込11%+198,000円）
・30,000,000円～300,000,000円の場合 経済的利益の6%+1,380,000円（税込6.6%+1,518,000円）
・300,000,000円超の場合 経済的利益の4%+7,380,000円（税込4.4%+8,118,000円）
不動産登記の問題を解決したい
自宅建物の敷地の一部が他人名義の土地になっています。土地建物の売却をしたいので土地の登記を私の名義に揃えたいのですが、どのような手続を取ればよいでしょうか。
弁護士名義で土地の所有者として登記されている方に代理人弁護士名義で連絡を取り、所有権移転登記に協力するよう求めていきましょう。協力いただけない場合は、登記手続に必要となる裁判（登記訴訟）を提起することも考えられます。
- 着手金
- 150,000円（税込165,000円）(*6)(*10) （関係者の相続人の範囲の調査を伴う場合は250,000円（税込275,000円））
- 中間金
- 裁判外での交渉 0円（着手金に含まれます）
調停またはADRに移行する場合 150,000円（税込165,000円） 裁判（登記訴訟）に移行する場合 250,000円（税込275,000円）
調停またはADRから裁判（訴訟）に移行する場合 第1審（地裁）判決後に控訴審（高裁）に移行する場合 控訴審（高裁）判決後に上告審（最高裁）に移行する場合 それぞれ200,000円（税込220,000円）
着手後2年経過後も手続が継続する場合 2年経過ごとに200,000円（税込220,000円）
- 終了時報酬
- 登記手続完了時に 土地一筆あたり350,000円（税込385,000円）
共有不動産を単独所有にするか、売却して現金化したい
親族と共有している土地建物を売却したいのですが、他の共有者は売却するつもりがないとのことで、売却ができません。共有関係を整理して、単独所有にするか私の共有持分を現金化したいのですが、どうすれば良いでしょうか。
まずは、弁護士名義で他の共有者と連絡を取り、売却に協力してもらえないか交渉してみましょう。交渉がまとまらないようであれば、調停・ADRや裁判（共有物分割訴訟）を提起することになります。
- 着手金
- 150,000円（税込165,000円）(*6) （関係者の相続人の範囲の調査を伴う場合は250,000円（税込275,000円））
- 中間金
- 裁判外での交渉 0円（着手金に含まれます）
調停またはADRに移行する場合 150,000円（税込165,000円） 裁判（共有物分割訴訟）に移行する場合 250,000円（税込275,000円）
調停またはADRから裁判（共有物分割訴訟）に移行する場合 第1審（地裁）判決後に控訴審（高裁）に移行する場合 控訴審（高裁）判決後に上告審（最高裁）に移行する場合 それぞれ200,000円（税込220,000円）
着手後2年経過後も手続が継続する場合 2年経過ごとに200,000円（税込220,000円）
- 終了時報酬
- 登記手続完了時に 土地一筆あたり350,000円（税込385,000円）
その他の不動産トラブルについて相談したい
旧借地法・旧借家法の適用関係、土地区画整理事業・市街地再開発事業、私道の利用、袋地通行権・通行地役権の設定、接境建築・樹木の越境、漏水・騒音・日照・光害、中間省略登記・真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記請求・抹消登記請求・抹消承諾請求・仮登記など、不動産に関わるトラブルは多種多様です。最新の動向も踏まえたアドバイスをいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。
※いずれも消費税別の金額です。
※往復移動時間が2-4時間の出張が発生する場合は半日相当、4時間超の出張が発生する場合は1日相当の出張日当を申し受けます。詳細はお見積の際にご案内いたします。
※賃貸借契約の解除事由の存否に争いがあるなど手続の進行に時間、費用を要すると見込まれる場合は、上記とは異なる金額での個別見積となる場合があります。
これらに該当する場合、お見積の際にご案内、ご説明いたします。
(*1)実費（郵便代、公的書類収集費用など）が発生します。実費概算額として、着手金とは別に10,000円（税込11,000円）をご依頼の際にお預かりし、終了時に過不足をご精算させていただきます。
(*2)この料金には、裁判所での支払督促・調停・訴訟における代理人としての活動を含みません。裁判手続外の交渉ではまとまらず裁判所での法的手続に移行する場合は、代理人としての活動についての着手金を別途申し受けます。なお、引き続き法的手続における代理人としての活動をご依頼いただける場合、発生済みの交渉手数料の2分の1を着手金に充当いたします。
(*3)法的手続申立にあたり必要となる実費（法的手続申立費用、供託金、強制執行予納金、郵便代、公的書類収集費用など）を追加でお預かりさせていただき、終了時に過不足をご精算させていただきます。
(*4)滞納者から賃貸人または当事務所に支払われた賃料、損害金、原状回復費用相当額を「回収できた賃料」として計算いたします。訴訟において未払賃料額が認定されたとしても、滞納者の資力不足により回収できなかった金額は、「回収できた賃料」に含めることなく報酬額を計算しますので、滞納額が多額となる案件でも料金が回収実績に見合わない状態となることはありません。
(*5)毎月分を当月末日にお支払いいただきます。3か月あたり合計6時間を超える業務が発生する場合は、超過時間に応じてご精算をお願いしております。
(*6)実費（交通費、郵便代、公的書類収集費用、法的手続申立費用など）概算額として、着手金とは別に30,000円（税込33,000円）をご依頼の際にお預かりし、終了時に過不足をご精算させていただきます。
(*7)土地家屋調査士に境界の調査を依頼する場合は、別途調査費用が発生します。
(*8)建築士に欠陥の内容特定を依頼する必要のあるケースが多くなります。建築士による調査には別途調査費用が発生します。
(*9)相手方からの損害賠償額または補修工事代金相当額を指します。
(*10)相手方が複数となる場合は、人数分の着手金が必要となります。ただし、1件の裁判で手続が進む場合で、かつ争点が共通となる場合は、2人目以降の中間金を半額とします。例えば、3名を被告とする登記訴訟に移行する場合の中間金は、「250,000×1+125,000×2=500,000円（税込550,000円）」と計算します。
よくあるご質問
「不動産」分野のよくあるご質問とその答えをご紹介いたします。
この他にご質問やご不明な点がございましたら、ご遠慮なくお問い合わせください。
当事務所の所在地、法律相談の方法、弁護士費用などの一般的なご質問については、 こちらをご参照ください。
- 連帯保証人に滞納家賃を支払うよう請求することはできますか？
- 有効な連帯保証契約を締結できていれば、請求することができます。実際に支払請求を行う際の留意点はケースバイケースですので、個別にご相談ください。
- 建物賃貸借契約の契約期間が満了すれば、必ず賃借人に退去を求めることができますか？
- 賃貸借期間の更新を拒絶するには、「正当な事由」が認められることが条件となります。賃貸人、賃借人それぞれにおいて建物の使用を必要とする事情、建物の利用状況、建物の老朽化の程度、立退料などが「正当な事由」が認められるかどうかの判断に影響します。
- 建物の賃借人と連絡が取れず、解除通知書を受け取ってもらえません。賃貸借契約を解除することはできないのでしょうか？
- 賃貸借契約において「何らの通知、催告を行うことなく解除できる」などの条項が定められていれば、解除通知書を受け取ってもらえない場合でも契約を解除することができます。また、このような条項が定められていない場合でも、裁判所に裁判（訴訟）を提起したうえで賃借人に書類を送付する手続（送達）を行うことによって解除できることが多いです。
- 賃料を支払わない賃借人については、解除通知を送ったうえで、賃貸人が予告なく鍵を取り替えてもよいでしょうか？
- 自力救済の禁止という法原則により、賃借人に無断で鍵を取り換えることはできません。必ず裁判所の訴訟、強制執行手続を利用するようにしてください。
- 不動産に関する税金にはどのようなものがありますか？
- 不動産取得税
不動産取得税とは、土地・建物を購入したり家屋を新築したときに買主や建築主（注文者）に課される税金です。会計上は不動産取得の付随費用として扱われますが、法人税法との関係では、不動産の取得価額に算入しないことができます。不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。
取得した不動産の価格（課税標準額） × 税率
※2021年3月までの宅地等の取得における課税標準額は、価格の1/2となります。税率は、
2021年3月31日までの取得の場合、土地・住宅は3/100（100分の3）、住宅でない家屋は4/100（100分の4）となります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、土地・家屋の所有者に課される市町村税です。固定資産税・都市計画税の納税義務を負うのは、1月1日現在の所有者（固定資産課税台帳に登録されている者）です。不動産の売買を行う際は、不動産の引渡日を基準とした日割計算となることが通例です。不動産売買契約書では、日割計算を実現するための精算条項（引渡日以降の固定資産税・都市計画税相当額を買主が売主に精算金として支払う条項）を定めることになります。
登録免許税
登録免許税とは、土地・建物を購入したとき、家屋を新築したとき、抵当権を設定したときに行う所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記を行う際に課される税金です。登録免許税の原則的な計算方法は、次のとおりです。（2020年8月1日時点）
土地の売買や住宅に関する登記については特例として軽減税率が適用されるなど、さまざまな例外がありますので、個別案件で適用される税率については、ご担当の司法書士の先生にご確認ください。
- 所有権移転登記
固定資産税評価額 × 税率20/1000（1000分の20）※2021年3月31日までの土地の所有権移転登記は15/1000（1000分の15） - 所有権保存登記
法務局の認定価格 × 4/1000（1000分の4） - 抵当権設定登記
債権金額 × 4/1000（1000分の4）
贈与税
贈与税とは、贈与によって財産を受け取った人に課税される税金です。不動産の購入資金を贈与されたときや、土地・建物などの不動産を無償で譲り受けた場合に課税されます。贈与税額の計算の基準となる不動産の価額は、相続税評価額となるのが原則です。子ども名義の預金で不動産を購入する場合に、親の預金なのか子供の預金なのかが問題となりやすいです（預金の帰属者の問題）が、名義だけでなく、実質的な出捐者が誰であるかを基準に判断されます。夫婦間贈与（おしどり贈与）については、配偶者控除の特例の適用があるなどの特例があります。また、直系尊属（両親や祖父母）から住宅購入資金の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度、住宅取得等資金の非課税制度のいずれかを選択し、贈与税の特例制度の適用を受けることができます。個別案件での税額計算については、ご担当の税理士の先生にご確認ください。
相続税
相続税とは、被相続人から財産を相続した人、または遺贈により取得した人に課税される税金です。相続税の申告・納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。申告期限までに遺産分割協議書を作成することが理想的ですが、未分割の状態でいったん相続税申告を行い、後日遺産分割が完了した後に更正の請求を行う方法もあります。更正の請求には期限がありますので、遺産分割協議が進まないときは、早めに弁護士にご相談ください。なお、未分割の状態で相続税の申告を行うことには、小規模宅地の評価減の特例が適用されない、相続税の配偶者の税額軽減の適用ができないなどのデメリットもあります。個別案件での対応については、ご担当の税理士の先生にご確認ください。なお、一度遺産分割協議書を作成した後に遺産分割をやり直すと、税務上は相続人間の贈与として取り扱われることになりますので、ご注意ください。
印紙税
印紙税とは、課税文書の作成について課される税金です。売買契約書、土地賃貸借契約書、建築請負契約書、金銭消費貸借契約書（ローン借入申込書）などを作成するときは、契約書に記載される売買代金額、請負金額などを基準に計算した金額の印紙を契約書に貼付する必要があります。例えば、不動産売買契約の場合、売主・買主がそれぞれ保存する原本2通に、それぞれ印紙を貼る必要があります。売買契約書の条項としては、売主・買主がそれぞれ1通ずつの印紙税を負担すると定められることが多いです。
消費税
土地の譲渡は非課税取引であり、消費税は課されません。他方、建物の譲渡や仲介手数料は、消費税の課税取引となり、消費税が課されます。ただし、課税事業者に当たらない個人が自宅建物を譲渡する場合は、消費税の納税義務を負わないことになります。
所得税・住民税（譲渡所得）
不動産を売却したことによって生じた値上がり益（キャピタルゲイン）は、譲渡所得となり、所得税・住民税が課税されます。譲渡所得の税率は、譲渡した年の1月1日を基準として、所有期間が5年以下かどうかによって異なります。5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となり、後者のほうが前者よりも税率が低くなります。 - 所有権移転登記
- 公図や境界標とは異なる境界を基準にして土地を占有しています。取得時効で土地の所有権を取得することはできますか？
- 所有の意思をもって占有したという事実状態が継続すれば、10年または20年の経過により時効取得が認められる場合があります。周辺的な事情も含めた総合判断になりますので、個別にご相談ください。
- 欠陥住宅の責任追及を行うための期間制限はありますか？
- 住宅を新築する建設工事の請負契約（住宅新築請負契約）または新築住宅の売買契約においては、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づいて、「住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵」（住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵）について、注文者または買主に引き渡したときから10年間の担保責任が発生します。「住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵」以外の欠陥については、契約内容などによりケースバイケースとなりますので、個別にご相談ください。
- 欠陥住宅を理由に、工務店に建替えを求めることはできますか？
- 新築建物に重大な瑕疵（欠陥）があり建て替えせざるを得ない場合に、建替費用相当額の損害賠償請求を認める例はあります。建物の欠陥の重大性がどの程度かがポイントになります。
- 判決による登記を行う場合、判決が確定すれば自動的に登記がなされるのでしょうか？
- 判決が確定しただけで自動的に登記手続きが完了することはありません。判決確定後に改めて、登記訴訟の確定判決正本を登記原因証明情報として、登記申請を行う必要があります。
- 共有不動産について裁判（共有物分割訴訟）を申し立てた場合、裁判所ではどのように取り扱われますか？
- (1)現物分割、(2)代金分割、(3)価格賠償分割の3つから適切な分割方法を裁判所が選択し、判決として言い渡します。
(1)現物分割とは、1筆の不動産を分割し、共有者の持分割合に従った単独所有とする分割方法です。現物分割が原則的な分割方法として取り扱われています。
(2)代金分割とは、不動産を裁判所の競売手続に付し、売却代金を共有持分割合に従って支払う分割方法です。(1)の現物分割ができないか、現物分割ではその価格を著しく減少させるおそれがあるときに採用されます。
(3)価格賠償分割とは、一部の共有者に持分割合を超える不動産持分を取得させ、他の共有者に超過分の対価を支払わせる分割方法です。共有者の一部が所有者となり、他の共有者には所有権を取得させずに賠償金のみが支払われる「全面的価格賠償」も価格賠償分割の種類の一つです。全面的価格賠償の方法による分割の要件は、次のとおりとされています。- 共有物を共有者のうち特定の者に取得させるのが相当と認められること。
- 共有物の価格が適正に評価されること。
- 共有物を取得する者に支払い能力があること。
- 他の共有者には価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があること。
- 夫婦で共有名義となっている不動産は、離婚の際に財産分与として単独所有にするのがよいでしょうか？それとも、共有物分割訴訟を提起しなければならないのでしょうか？
- 夫婦の共有持分割合について争いがなく、分割方法だけが合意できないケースでは、共有物分割訴訟を提起することが解決につながることもあります。ただ、財産分与の分与財産の一部として取り扱うほうが、離婚慰謝料や扶養的財産分与を考慮した総合的な分割ができ、適切な解決につながることも多いです。なお、オーバーローン状態の不動産については、財産分与の対象としないなど別の配慮が必要になります。離婚・財産分与の業務紹介ページ（https://nagailaw.com/free/rikon）もあわせてご覧ください。
ご依頼までの流れ
1. 初回法律相談
まずは、ご予約のうえで当事務所をご訪問いただき、30分～1時間程度のご相談をお受けください。
法律相談の方法は、(1)当事務所会議室での相談、(2)Web会議(Zoom)での相談からお選びいただけます。
初回相談費用 60 分間 無料
2. 初回法律相談後の流れ
初回法律相談後に、お聞かせいただいたお話の内容をもとに、当事務所に依頼した場合の解決方針と料金のお見積をご提示いたします。
ご依頼いただけるようでしたら、お見積に従い、料金（着手金）をお支払ください。
ご依頼いただける場合の料金のお支払には、銀行振込のほか、クレジットカード（VISA、Mastercard、JCB、AMEX）、PayPay、PayPalをご利用いただけます。（ご依頼内容により銀行振込のみでのお支払いとなる場合がございます。）
